O laudo de vistoria de imóvel para locação é o documento que registra, ambiente por ambiente, o estado do imóvel no momento da entrega das chaves. É ele que define, no fim do contrato, o que era desgaste natural e o que é dano a reparar. Sem esse registro, locador e locatário discutem de memória, e quem cobra ou contesta reparos fica sem prova.
Este artigo traz o modelo de laudo de vistoria que o escritório utiliza em locações comerciais, com estrutura pronta para adaptar a qualquer imóvel, e explica o que a Lei do Inquilinato exige na devolução. O download em Word está no final da seção do modelo.
Por que o laudo de vistoria protege as duas partes
Na entrada, o laudo protege o locatário: tudo que já estava desgastado fica documentado e não pode ser cobrado dele na saída. Na devolução, protege o locador: a comparação entre o laudo de entrada e o de saída mostra objetivamente o que mudou além do uso normal.
Um exemplo comum em locação comercial: o locatário devolve um galpão e o locador cobra R$ 18.000 por pintura, troca de janelas e reparo de forro. Se o laudo de entrada registrou “pintura desgastada, janelas dos fundos quebradas, forro com placas soltas”, a cobrança desses itens cai. Se não há laudo, a discussão vai parar em prova testemunhal, sempre frágil.
O que um laudo de vistoria completo precisa conter
A estrutura mínima é a mesma para imóvel residencial e comercial:
| Elemento | O que registrar |
|---|---|
| Identificação | Endereço, tipo de imóvel, metragem aproximada, data e hora da visita |
| Quem vistoriou | Nome, RG e CPF do vistoriador e de quem acompanhou |
| Descrição por ambiente | Estado de piso, paredes, forro, esquadrias, elétrica e hidráulica, ambiente por ambiente |
| Ressalvas | Defeitos existentes, com localização exata |
| Registro fotográfico | Fotos numeradas e vinculadas ao texto do laudo |
| Fechamento | Número de laudas, local, data e assinatura das partes |
A regra prática: descrever o que se vê, sem julgamento genérico. “Sala em bom estado” não prova nada. “Sala com piso íntegro, forro sem avarias e duas janelas com vidros trincados” prova.
Modelo de laudo de vistoria de imóvel comercial
O modelo abaixo foi usado em vistoria real de galpão comercial (dados descaracterizados). Substitua os campos marcados com xxxx e adapte a descrição dos ambientes ao seu imóvel.
RELATÓRIO DE VISTORIA DE IMÓVEL
São Paulo, xx de xxxx de xxxx.
Data da visita: xx/xx/xxxx. Hora: 00h00.
Endereço: Rua xxxxxxxxxxxx, São Paulo/SP.
Especificações: galpão comercial de aproximadamente xxxx m².
Relatório de vistoria de imóvel efetuado por xxxxxx, portador do RG nº xxxxx SSP/SP e do CPF nº xxxxxx.
O presente laudo de vistoria é formulado por solicitação do LOCATÁRIO e atende ao objetivo de apresentar visualmente as condições estruturais da propriedade com vistas à locação comercial. Durante a vistoria, acompanhada pelo LOCATÁRIO, evidenciaram-se as seguintes características do imóvel:
O interior do galpão é bem iluminado, com dissipadores de calor, paredes com pintura desgastada e piso íntegro. O telhado apresenta desgaste pelo tempo, porém sem trincas aparentes ou infiltrações nas laterais.
As janelas dos fundos do galpão estavam todas quebradas, com armação em más condições. As janelas laterais apresentavam conservação razoável, com alguns vidros quebrados. A parte elétrica apresentava boas condições, com fiação íntegra.
O piso superior contém três salas, uma despensa e dois banheiros. A primeira sala estava com piso desgastado, forro em más condições e janelas íntegras. A sala central apresentava piso solto, forro em péssimas condições e pintura desgastada. A terceira sala contém suíte e apresenta forro com placas soltas, pintura desgastada e fiação aparente; o banheiro estava em condições razoáveis e funcionando. A despensa, localizada entre as salas, estava sem porta e com torneira inoperante. Dos banheiros do piso superior, o forro de um cedeu completamente e o do outro estava em más condições.
O piso térreo, além da área livre do galpão, apresenta um banheiro funcional, três salas (uma pequena e duas médias) e um corredor de acesso ao galpão e ao piso superior. O banheiro estava em condição razoável, com dois vasos sanitários e uma pia funcionando. Uma das salas apresenta azulejos faltando e piso desgastado. As duas escadas para o piso superior estão em estado de conservação razoável. Existe infiltração aparente na parede dos fundos.
Como exposto pelas fotos e pelo exame presencial, o imóvel mantém razoável conservação da estrutura e das condições gerais da propriedade.
Este laudo possui conteúdo somente no anverso, com xx (xxxx) laudas devidamente numeradas e assinadas ao final. Contém fotos digitalizadas, reduzidas, ampliadas, recortadas e coladas, de íntegra fidelidade em relação aos originais.
São Paulo, xx de xxxx de xxxx.
Vistoriador
Locador
Locatário
Para baixar o modelo em Word e editar diretamente: Download do modelo de laudo de vistoria (.docx)
Como adaptar o modelo ao seu caso
Para imóvel residencial, troque a descrição dos ambientes: sala, quartos, cozinha, banheiros e área de serviço, sempre com o estado de piso, paredes, forro, esquadrias, elétrica e hidráulica de cada um.
Na vistoria de saída, use o mesmo roteiro da entrada. A comparação item a item entre os dois laudos é o que transforma o documento em prova útil. Anexe o laudo ao contrato de locação e preveja prazo para a parte que não participou da vistoria apresentar impugnação por escrito.
Em locações comerciais de maior porte, considere registro fotográfico profissional e, havendo instalações especiais (câmaras frias, mezaninos, cabines de energia), a descrição técnica de cada uma.
O que diz a lei
A Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, não exige laudo de vistoria, mas é ela que torna o documento decisivo. O art. 23, III obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. O art. 22, por sua vez, obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.
As duas obrigações dependem da mesma prova: o registro do estado do imóvel na entrada. É exatamente isso que o laudo de vistoria documenta.
Quando vale procurar advogado
Vistoria de rotina, com as partes de acordo, dispensa advogado. A análise jurídica passa a valer a pena quando há disputa concreta: cobrança de reparos que o locatário entende indevida, caução retida com base em danos não documentados, recusa do locador em receber as chaves, ou imóvel comercial devolvido em estado que inviabiliza nova locação.
Nesses cenários, o conjunto laudo de entrada, laudo de saída e fotos define a força da posição de cada parte, tanto na negociação quanto em eventual ação judicial.
O laudo de vistoria custa uma hora de atenção na entrega das chaves e evita as discussões mais caras do contrato de locação. Preencha o modelo com descrição objetiva, foto numerada e assinatura das duas partes, e guarde uma via com cada parte.