Um contrato de comodato de imóvel é o documento que formaliza o empréstimo gratuito de uma casa, apartamento ou terreno. Quem empresta (comodante) continua dono. Quem recebe (comodatário) pode usar o imóvel conforme o combinado e deve devolvê-lo no prazo ou na condição prevista. Não há aluguel: se houver qualquer retribuição pelo uso, o contrato deixa de ser comodato e passa a ser locação.
O comodato pode ser verbal, e é assim que muitos empréstimos entre pais e filhos começam. O problema aparece quando é preciso pedir o imóvel de volta, dividir despesas ou provar que não houve doação. O contrato escrito resolve essas questões antes que elas virem conflito.
Este guia explica como fazer o contrato, o que muda quando ele é feito entre familiares, como retomar o imóvel e traz um modelo completo, pronto para copiar no Word e preencher.
O que é comodato de imóvel e como ele se diferencia da locação
O art. 579 do Código Civil define: o comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis e se perfaz com a tradição do objeto. Na prática, isso significa duas coisas.
Primeiro, o imóvel é um bem não fungível: o comodatário devolve exatamente aquele imóvel, e não outro equivalente. Segundo, o contrato se completa com a entrega. Assinar o papel sem entregar as chaves ainda não aperfeiçoa o comodato.
A diferença para a locação está na gratuidade. O art. 565 do Código Civil diz que, na locação, uma parte cede o uso e gozo de coisa não fungível mediante certa retribuição. Se o filho paga ao pai um valor mensal pelo apartamento, mesmo abaixo do mercado, a relação tende a ser tratada como locação, com outras regras. Para essa hipótese, veja o guia de locação residencial com modelo de contrato.
| Ponto | Comodato | Locação |
|---|---|---|
| Pagamento pelo uso | Não há | Há aluguel |
| Base legal | Arts. 579 a 585 do Código Civil | Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para imóvel urbano; Código Civil (art. 565 e seguintes) nos demais casos |
| Despesas de uso | Do comodatário, sem reembolso (art. 584) | Conforme contrato e lei de locação |
| Bem emprestado | Coisa não fungível | Coisa não fungível |
Pagar IPTU ou condomínio do próprio imóvel emprestado não transforma, por si só, o comodato em locação. Esses são encargos do uso, não pagamento ao dono pela cessão. Ainda assim, o contrato deve descrever esses pagamentos como despesas, nunca como contrapartida.
Se você procura o modelo para emprestar máquinas, computadores ou outros bens móveis, o site tem um modelo de contrato de comodato de equipamentos. Este artigo trata só de imóvel.
Comodato com prazo e sem prazo
O prazo é a cláusula que mais pesa no momento da retomada. O art. 581 do Código Civil estabelece duas regras.
Com prazo convencional, o comodante não pode suspender o uso antes do fim, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz. Se você emprestou o apartamento por 3 anos, não pode exigir a saída no sexto mês só porque mudou de ideia.
Sem prazo convencional, a lei presume o prazo necessário para o uso concedido. E o comodante também não pode suspender o uso antes de terminado o que se determine pelo uso outorgado, ressalvada a mesma necessidade imprevista e urgente reconhecida pelo juiz.
Por que a destinação importa tanto
Exemplo: a mãe empresta um apartamento ao filho “enquanto ele faz faculdade”. Não há data, mas há uma condição. O uso concedido termina com o fim do curso, e a retomada antes disso pode ser questionada.
Agora outro exemplo: o pai empresta a casa ao filho “para morar”, sem prazo e sem condição. Aqui não existe um marco natural de término. O encerramento passa pela notificação, tema da seção sobre devolução.
A recomendação prática é escolher uma de três fórmulas e escrevê-la sem ambiguidade:
- prazo determinado, com data de início e de fim;
- condição objetiva, como a conclusão de um curso ou a venda de outro imóvel;
- prazo indeterminado, com devolução após notificação e prazo de desocupação fixado no contrato.
Contrato de comodato entre familiares: o que deixar escrito
O contrato de comodato entre familiares tem riscos próprios. A informalidade é maior, as expectativas não são ditas e, anos depois, cada um lembra do acordo de um jeito. Os pontos abaixo devem constar expressamente.
Não é doação nem adiantamento de herança
Anos de uso gratuito podem gerar a leitura de que o imóvel foi “dado”. Outros filhos podem enxergar favorecimento. O contrato deve declarar que se trata de empréstimo gratuito de uso, que a propriedade permanece com o comodante e que o ajuste não constitui doação nem adiantamento de herança.
Quem paga cada despesa
O art. 584 do Código Civil diz que o comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. Água, luz, gás, internet e pequenos reparos ficam com quem usa.
IPTU, condomínio, taxas extraordinárias e seguro do imóvel precisam de cláusula expressa. Exemplo: o comodatário paga IPTU e condomínio ordinário, e o comodante paga taxas extraordinárias de obras estruturais do prédio. A divisão é livre, mas tem de estar escrita.
Benfeitorias e reformas
Filho que mora em imóvel dos pais costuma reformar: troca piso, fecha varanda, refaz cozinha. Sem regra, surge a pergunta sobre reembolso na devolução. O contrato deve dizer se reformas dependem de autorização escrita, se as benfeitorias ficam incorporadas ao imóvel sem indenização e se o comodante pode exigir a retirada do que foi feito sem autorização.
Quem pode morar no imóvel
Empréstimo ao filho não é, automaticamente, empréstimo ao filho, ao cônjuge, aos sogros e a quem mais chegar. Liste as pessoas autorizadas. Se o comodatário for um casal, o art. 585 do Código Civil diz que duas ou mais pessoas simultaneamente comodatárias ficam solidariamente responsáveis para com o comodante: qualquer uma responde pelo todo.
Vedação de ceder ou alugar
O comodatário não pode transformar o empréstimo gratuito em fonte de renda. O contrato deve proibir locação, sublocação, cessão e empréstimo a terceiros, total ou parcial, inclusive por plataformas de hospedagem.
Quem pode emprestar
O art. 580 do Código Civil impede tutores, curadores e, em geral, todos os administradores de bens alheios de dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda. Se o imóvel pertence a quem está sob tutela ou curatela, o responsável não pode emprestá-lo por conta própria.
Como pedir o imóvel de volta
A retomada segue caminhos diferentes conforme exista ou não prazo.
Contrato com prazo
O art. 397 do Código Civil diz que o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Vencido o prazo sem devolução, o comodatário já está em mora. Uma notificação, ainda assim, ajuda a documentar a data e a recusa.
Contrato sem prazo
O parágrafo único do art. 397 diz que, não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial. É a notificação. Ela deve identificar o imóvel, o contrato, o pedido de devolução e o prazo para desocupação. Envie por meio que comprove o recebimento.
O que acontece depois da mora
O art. 582 do Código Civil estabelece que o comodatário constituído em mora, além de responder por ela, pagará, até restituir a coisa, o aluguel arbitrado pelo comodante. Exemplo: notificado para sair em 30 dias, o comodatário permanece mais quatro meses. Durante esse período, passa a dever o aluguel fixado pelo comodante. Uma cláusula no contrato indicando o critério desse valor reduz a discussão.
Reintegração de posse
Se o comodatário não devolve, a recusa permite a ação de reintegração de posse. O art. 560 do Código de Processo Civil garante ao possuidor o direito de ser reintegrado em caso de esbulho. O art. 561 exige que o autor prove a sua posse, o esbulho praticado pelo réu, a data do esbulho e a perda da posse.
O prazo conta. Pelo art. 558 do CPC, quando a ação é proposta dentro de ano e dia do esbulho, aplica-se o procedimento especial. Nele, o art. 562 prevê que, estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, o mandado liminar de reintegração. Caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, em audiência. Passado o ano e dia, o procedimento será o comum, sem perder o caráter possessório.
É aqui que o contrato escrito e a notificação fazem diferença: juntos, documentam a posse do comodante, a entrega ao comodatário e a data em que a recusa começou.
O que diz a lei
O comodato está regulado nos arts. 579 a 585 do Código Civil. Os pontos centrais:
| Dispositivo | O que estabelece |
|---|---|
| Art. 579 | Empréstimo gratuito de coisa não fungível; perfaz-se com a tradição |
| Art. 580 | Tutores, curadores e administradores de bens alheios não podem dar em comodato sem autorização especial |
| Art. 581 | Sem prazo, presume-se o necessário para o uso; retomada antecipada só por necessidade imprevista e urgente reconhecida pelo juiz |
| Art. 582 | Dever de conservar como se fosse seu e usar conforme o contrato; em mora, paga aluguel arbitrado pelo comodante |
| Art. 583 | Se salvar seus bens e abandonar o do comodante em situação de risco, responde pelo dano, ainda que por caso fortuito ou força maior |
| Art. 584 | Despesas com uso e gozo não podem ser cobradas do comodante |
| Art. 585 | Comodatários simultâneos respondem solidariamente |
Completam o quadro o art. 565 (locação exige retribuição; a locação de imóvel urbano segue a Lei do Inquilinato) e o art. 397 (mora com e sem termo). No processo, os arts. 558, 560, 561 e 562 do CPC regem a reintegração de posse.
Modelo de contrato de comodato de imóvel
O modelo abaixo pode ser copiado para o Word ou qualquer editor de texto. Substitua os campos entre colchetes e apague as opções que não se aplicam. Recomenda-se anexar um laudo de vistoria com fotos; o site tem um modelo de laudo de vistoria de imóvel que pode ser adaptado. Na devolução, um termo de entrega de chaves também pode ser ajustado ao comodato.
CONTRATO DE COMODATO DE IMÓVEL
COMODANTE: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e inscrito no CPF sob nº [número], residente em [endereço completo]. [Se houver coproprietário, incluir a qualificação completa.]
COMODATÁRIO: [nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador do RG nº [número] e inscrito no CPF sob nº [número], residente em [endereço completo]. [Se houver mais de um comodatário, qualificar todos.]
As partes celebram o presente contrato de comodato, nos termos dos arts. 579 a 585 do Código Civil, mediante as cláusulas seguintes.
CLÁUSULA 1ª: OBJETO. O COMODANTE empresta gratuitamente ao COMODATÁRIO o imóvel situado em [endereço completo], objeto da matrícula nº [número] do [número] Registro de Imóveis de [cidade], no estado em que se encontra, descrito no laudo de vistoria anexo, que integra este contrato.
Parágrafo único. O presente ajuste é empréstimo gratuito de uso. A propriedade permanece integralmente com o COMODANTE. Este contrato não constitui locação, doação, promessa de doação nem adiantamento de herança.
CLÁUSULA 2ª: PRAZO. [Opção A] O comodato vigora por [número] meses, de [data] a [data], devendo o imóvel ser restituído no último dia do prazo, independentemente de aviso. [Opção B] O comodato vigora até [condição objetiva, por exemplo: a conclusão do curso de graduação do COMODATÁRIO]. [Opção C] O comodato vigora por prazo indeterminado, e o COMODATÁRIO restituirá o imóvel em até [30] dias contados do recebimento de notificação do COMODANTE.
CLÁUSULA 3ª: DESTINAÇÃO. O imóvel destina-se exclusivamente à residência do COMODATÁRIO e de [nomes das pessoas autorizadas]. É vedado qualquer uso comercial ou diverso do aqui previsto.
CLÁUSULA 4ª: DESPESAS. Cabem ao COMODATÁRIO, a partir da entrega das chaves, as despesas de consumo (água, energia, gás, internet), [IPTU], [condomínio ordinário], [seguro] e os reparos decorrentes do uso. Cabem ao COMODANTE [especificar, por exemplo: taxas condominiais extraordinárias]. O COMODATÁRIO apresentará os comprovantes de pagamento sempre que solicitado. As despesas com uso e gozo do imóvel não serão reembolsadas pelo COMODANTE.
CLÁUSULA 5ª: CONSERVAÇÃO. O COMODATÁRIO conservará o imóvel como se seu fosse, usando-o apenas conforme este contrato e a natureza do bem, e o restituirá no estado descrito no laudo de vistoria, ressalvado o desgaste natural do uso. O COMODANTE poderá vistoriar o imóvel mediante aviso prévio de [48] horas.
CLÁUSULA 6ª: BENFEITORIAS E REFORMAS. Qualquer reforma ou benfeitoria depende de autorização prévia e escrita do COMODANTE. As benfeitorias realizadas, autorizadas ou não, incorporam-se ao imóvel sem direito a indenização ou retenção. O COMODANTE poderá exigir que o imóvel seja restituído ao estado original quanto às obras feitas sem autorização.
CLÁUSULA 7ª: VEDAÇÃO DE CESSÃO. É proibido ao COMODATÁRIO alugar, sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, a qualquer título, inclusive por plataformas de hospedagem.
CLÁUSULA 8ª: DEVOLUÇÃO E MORA. A devolução se fará com a entrega de todas as chaves, o imóvel desocupado e as despesas sob responsabilidade do COMODATÁRIO quitadas até a data da entrega. Constituído em mora, o COMODATÁRIO pagará, até a efetiva restituição, aluguel arbitrado pelo COMODANTE, desde já estimado em R$ [valor] por mês, sem prejuízo de perdas e danos.
CLÁUSULA 9ª: NOTIFICAÇÕES. As comunicações entre as partes serão feitas por escrito, nos endereços acima ou pelos e-mails [e-mail do COMODANTE] e [e-mail do COMODATÁRIO], valendo como recebidas na data da confirmação de entrega. A mudança de endereço deve ser comunicada à outra parte.
CLÁUSULA 10ª: SOLIDARIEDADE. Havendo mais de um COMODATÁRIO, todos respondem solidariamente pelas obrigações deste contrato.
CLÁUSULA 11ª: FORO. Fica eleito o foro da comarca de [cidade do imóvel] para dirimir questões oriundas deste contrato.
E por estarem de acordo, as partes assinam este instrumento em [duas] vias de igual teor, na presença de duas testemunhas.
[Cidade], [data].
Assinatura do COMODANTE: [nome]
Assinatura do COMODATÁRIO: [nome]
Testemunha 1: [nome] · CPF [número]
Testemunha 2: [nome] · CPF [número]
Quando vale procurar advogado
Para um empréstimo simples, entre pessoas que se entendem, o modelo acima costuma bastar. Você consegue preencher, revisar com a outra parte e assinar sem intermediação.
A situação muda em alguns cenários. Imóvel em condomínio entre irmãos, em que um deles quer emprestar a parte comum. Comodatário que pretende fazer reforma de valor relevante. Família com vários herdeiros e histórico de desentendimento. Imóvel pertencente a pessoa sob tutela ou curatela, que exige autorização especial pelo art. 580.
Também é o caso quando o problema já existe: o comodatário recebeu a notificação e não saiu, alega que o imóvel foi doado ou se recusa a pagar as despesas combinadas. Nessas hipóteses, a redação da notificação, a reunião de provas e a contagem do prazo de ano e dia do art. 558 do CPC influenciam o procedimento disponível.
Um contrato de comodato de imóvel bem redigido protege as duas partes. O comodante preserva a propriedade e um caminho claro de retomada. O comodatário sabe por quanto tempo pode ficar e o que deve pagar.
Entre familiares, o documento tem uma função adicional: registra, no momento da entrega, que se tratava de empréstimo e não de doação. Preencha o modelo com atenção ao prazo, às despesas e às benfeitorias, que são os pontos em que os conflitos costumam começar.