Alugar um imóvel residencial sem contrato bem redigido é assumir risco desnecessário: a Lei do Inquilinato pune o locador desatento em pontos como prazo, garantia e retomada do imóvel. Este artigo reúne os pontos de atenção e traz o modelo de contrato de locação residencial que o escritório utiliza, com download em Word ao final da seção do modelo.
Antes do modelo, quatro decisões definem a segurança da locação: a escolha do locatário, a garantia, o prazo e a vistoria.
Antes de assinar: locatário, garantia, prazo e vistoria
Escolha do locatário. Além dos documentos e da ficha limpa (capacidade financeira, ausência de restrições e de processos), o perfil deve combinar com o imóvel: família de três pessoas não cabe bem em 30 m², e um imóvel grande pode onerar demais quem mora sozinho. Locação que começa desajustada termina em inadimplência ou saída precoce.
Garantia locatícia. A fiança com fiador proprietário de imóvel ainda é a opção mais sólida. O seguro fiança é renovado anualmente e pode ser recusado pela seguradora na renovação. A caução de três aluguéis é alternativa válida, mas curta: ao primeiro atraso relevante, notifique o locatário e inicie a cobrança antes que a garantia se esgote.
Prazo de 30 meses. O art. 46 da Lei 8.245/91 só permite a denúncia vazia (retomada sem justificativa ao fim do contrato) nas locações escritas de 30 meses ou mais. Contrato inferior a isso se prorroga e trava a retomada. O modelo abaixo usa 30 meses, com janela de saída do locatário após 18 meses sem multa: esse ponto é negociável em cada caso.
Vistoria e seguro. A vistoria inicial anexa ao contrato é a prova do estado do imóvel; sem ela, a devolução vira palavra contra palavra. E o seguro de incêndio, em casas, é praticamente essencial.
Modelo de contrato de locação residencial
O modelo abaixo foi usado em locação real (dados descaracterizados) e parte destas premissas, que você deve ajustar ao seu caso: locação residencial com móveis em comodato, saída sem multa após 18 meses, encargos reembolsáveis ao locador, seguro de incêndio pelo locatário, benfeitorias incorporadas ao imóvel e respeito ao contrato em caso de venda. A cláusula VI, parágrafo único, descreve condições específicas do imóvel vistoriado (telhado): substitua pela realidade do seu imóvel. Substitua os campos marcados com xxxx.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Pelo presente instrumento particular de locação, xxxxxxxxxxxxxxxxx, brasileiro, xxxxxxxxxx, inscrito no RG sob nº xxxxxxxxxxxxx, CPF sob nº xxxxxxxxxxxxx, residente na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, e-mail de contato: xxxxxx, doravante designado simplesmente LOCADOR, e, de outro lado, xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxx, xxxxxxxxxx, inscrito no RG xxxxxxxxxxxxx SSP/SP e CPF nº xxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliado na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, e-mail de contato: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, doravante designado LOCATÁRIO, têm justo e contratado o seguinte:
I - Pelo presente instrumento, o LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel situado à xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, sendo que a locação se destina a fins exclusivamente residenciais.
II - O prazo do presente contrato de locação é de 30 (trinta) meses, iniciando-se no dia xxxxxxxxxxxxxxxx e terminando em xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, data em que o LOCATÁRIO se compromete e se obriga a restituir o imóvel completamente limpo, vago, desocupado e em perfeito estado de conservação, conforme recebido e já verificado pelo LOCATÁRIO, independentemente de notificação de qualquer espécie, devendo as chaves ser entregues diretamente ao LOCADOR, mediante termo de entrega de chaves.
Parágrafo Primeiro: Caso o LOCATÁRIO decida entregar o imóvel antes do fim do prazo deste contrato (30 meses), será aplicada uma multa de três aluguéis, multa esta que será reduzida de forma proporcional ao tempo de efetivo cumprimento do contrato.
Parágrafo Segundo: O LOCATÁRIO poderá antecipar a entrega do imóvel após 18 (dezoito) meses de locação, mediante comunicação prévia com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, ficando liberado da multa prevista na cláusula acima.
III - O aluguel mensal é de R$ xxxxxxxxxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxx), exigível após a efetiva entrega das chaves, e deverá ser pago até o dia 5 (cinco) do mês subsequente ao de referência, reajustado anualmente, em conformidade com a variação positiva do IPCA do IBGE, ou, em caso de extinção, outro índice que melhor reflita a variação da moeda no período, sendo certo que jamais haverá deflação do aluguel de referência.
Parágrafo Primeiro: O LOCATÁRIO será responsável pelo IPTU sobre o imóvel durante toda a locação, parcelado em 12 meses, no valor mensal atual de R$ xxxxxxxx, com vencimento sempre no quinto dia útil do mês de referência, arcando também com as despesas provenientes de sua utilização, como consumo de luz e água, cuja titularidade será mantida em nome do LOCADOR e pagas por este todo dia 20 do mês de referência, mediante envio por e-mail da fatura de consumo ao LOCATÁRIO ou a quem este indicar, ao que desde já se obriga, sob pena de inadimplemento contratual e aplicação de multa de mora, conforme item IV. O gás de botijão deve ser adquirido diretamente pelo LOCATÁRIO, sem intervenção do LOCADOR.
Parágrafo Segundo: O valor do aluguel e a parcela de IPTU mensal deverão ser pagos mensalmente pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, sob pena de mora e aplicação de penalidades contratuais, até o quinto dia útil do mês subsequente ao de utilização, através de depósito bancário em conta de titularidade de xxxxxxxxxxxxxxxxxx, CPF sob nº xxxxxxx, mantida perante o Banco xxxx, Ag. xxxxxxxx, c/c xxxxxxxxx, cujo comprovante servirá como recibo e cuja quitação se dá após compensação bancária. O primeiro mês deverá ser calculado de forma pro rata die, proporcional à utilização. Os pagamentos relativos à água e à luz devem ser feitos na mesma conta indicada acima, todo dia 20 do mês de referência/utilização.
IV - Em caso de mora no pagamento do aluguel e encargos locatícios (aluguel, IPTU, luz e água), será aplicada multa de 10% (dez por cento), além de correção monetária e juros mensais de 1% (um por cento) do montante devido.
V - Como garantia do cumprimento de todas as obrigações, o LOCATÁRIO concorda, desde já, em depositar, a título de caução, o valor de R$ xxxxxx (xxxxxxxxxxxxxxxx), equivalente a três meses de aluguel. O depósito será feito em conta-corrente em nome do LOCADOR indicada no item III, Parágrafo Segundo, acima, até o dia da entrega das chaves.
Parágrafo Único: O valor da caução será usado em todas as hipóteses em que se façam necessários recursos provenientes do LOCATÁRIO. Em caso de utilização da caução para qualquer finalidade, o LOCATÁRIO deverá repor o valor utilizado pelo LOCADOR em até 15 (quinze) dias da utilização, sob pena de infração contratual. Finda a locação com a concretização da entrega das chaves e observados os requisitos constantes neste contrato para sua validade, o LOCADOR restituirá o valor da caução ao LOCATÁRIO, devidamente atualizado pelos rendimentos da poupança, a contar da data do depósito.
VI - Fica o LOCATÁRIO responsável por zelar pela conservação e limpeza do imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção, sendo que os gastos e pagamentos delas decorrentes correrão por sua conta.
Parágrafo Único: O LOCATÁRIO reconhece e possui ciência de que o telhado do imóvel está em condições de uso, mas necessita de manutenção periódica e possui vícios estruturais e infestação por cupins, como é comum na região, mas o LOCADOR não promoverá a substituição do telhado nem realizará obras vultosas no decorrer do contrato, nem assumirá custos com o tratamento dos cupins. O LOCATÁRIO possui ciência de que ocorrências com o telhado poderão acontecer, portanto, em caso de necessidade de reforma estrutural, como é o caso do telhado, implicando goteiras, infiltrações e mofo, o LOCADOR será informado pelo LOCATÁRIO sobre a ocorrência e promoverá os reparos, mediante a utilização de material e recursos próprios, salvo prévio ajuste entre as partes. Não serão realizados pelo LOCADOR reparos no telhado de cunho estético, obras vultosas ou ampliações.
VII - O LOCATÁRIO está obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, no padrão em que recebeu o imóvel, quando finda ou rescindida esta avença, conforme constante no termo de vistoria em anexo.
Parágrafo Único: Através deste contrato, o LOCADOR entregará ao LOCATÁRIO, em regime de comodato, determinados móveis para livre fruição, conforme indicado no termo de vistoria, comprometendo-se o LOCATÁRIO a zelar pela sua manutenção e conservação no decorrer da locação, bem como a restituí-los juntamente com o termo de entrega de chaves, sob pena de reembolso dos mesmos pelo valor de mercado, devidamente atualizado, conforme atribuído no termo de vistoria.
VIII - Em até 30 (trinta) dias do início da locação, o LOCATÁRIO fica desde já obrigado a fazer seguro contra incêndio do imóvel locado, em seguradora idônea, por todo o período de locação, com prévia autorização do LOCADOR. O LOCADOR ficará como beneficiário da apólice de seguro, enquanto o LOCATÁRIO será o responsável financeiro do seguro. Em caso de descumprimento desta obrigação, será devida a multa contratual de três aluguéis, e o LOCADOR realizará a contratação da apólice de seguro de incêndio, devendo o LOCATÁRIO arcar com os custos desta contratação.
IX - Por qualquer acidente que porventura venha a ocorrer no imóvel por culpa ou dolo do LOCATÁRIO ou dos possuidores em seu nome, ficará este obrigado a pagar, além da multa de três aluguéis, todas as despesas por danos causados ao imóvel, devendo restituí-lo no estado em que o encontrou e do qual, sobretudo, teve conhecimento no termo de vistoria.
X - O LOCATÁRIO não poderá realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado sem prévia autorização por escrito do LOCADOR, que, caso consinta na realização das obras, estas ficarão, desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem ou danifiquem o imóvel locado.
XI - O LOCATÁRIO declara receber o imóvel em perfeito estado de conservação e funcionamento, devendo conservá-lo como consta no termo de vistoria.
XII - O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir, ceder ou trespassar a presente locação, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR, constituindo falta grave.
XIII - Em caso de sinistro parcial ou total do prédio que impossibilite a habitação do imóvel locado, o presente contrato estará rescindido, independentemente de aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial; no caso de incêndio parcial, obrigando a obras de reconstrução, o presente contrato terá suspensa a sua vigência e reduzida a renda do imóvel, durante o período da reconstrução, à metade do que na época for o aluguel, sendo o imóvel, após a reconstrução, devolvido ao LOCATÁRIO pelo prazo restante do contrato, que ficará prorrogado pelo mesmo tempo de duração das obras de reconstrução.
XIV - Em caso de desapropriação total ou parcial do imóvel locado, ficará rescindido de pleno direito o presente contrato de locação, independentemente de quaisquer indenizações de ambas as partes.
XV - No caso de alienação do imóvel, obriga-se o LOCADOR a dar preferência ao LOCATÁRIO, e, se este não se utilizar dessa prerrogativa, o LOCADOR deverá fazer constar da respectiva escritura pública a existência do presente contrato, para que o adquirente o respeite nos termos da legislação vigente, a menos que o contrato esteja prorrogado por tempo indeterminado.
XVI - É facultado ao LOCADOR vistoriar o imóvel, por si ou por seus procuradores, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações assumidas neste contrato.
XVII - A infração de qualquer das cláusulas do presente contrato sujeita o infrator à multa de três vezes o valor do aluguel, tomando-se por base o último aluguel vencido, a ser cobrada junto ao aluguel correspondente ao mês da infração.
XVIII - Se o LOCADOR admitir, em benefício do LOCATÁRIO, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe caibam, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste contrato, pois se constituirá em ato de mera liberalidade do LOCADOR.
XIX - Fica desde já autorizado o LOCADOR, ou seu representante, a imitir-se na posse em caso de abandono do imóvel pelo LOCATÁRIO, para que assim se evite depredação ou invasão do mesmo.
XX - As partes, por si, herdeiros e sucessores, elegem como único competente para solucionar questões oriundas do presente contrato o Foro da Comarca de xxxxxxxxxxx - SP.
E, por estarem assim justas e contratadas, assinam o presente no anverso de 3 (três) vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo, para que produza os jurídicos e legais efeitos.
São Paulo, xx de xxxxx de 20xx.
LOCADOR
LOCATÁRIO
Testemunha 1
Testemunha 2
Para baixar o modelo em Word e editar diretamente: Download do modelo em Word (.docx)
Quando vale procurar advogado
Locação simples, com locatário bem selecionado e o modelo acima preenchido com atenção, dispensa acompanhamento jurídico contínuo. A análise passa a valer a pena em quatro situações: negociação de cláusulas fora do padrão (carência, obras por conta do locatário, garantias combinadas), inadimplência que a caução não cobre, resistência na devolução do imóvel e disputa sobre o estado do imóvel na saída.
A Lei 8.245/91 tem regras rígidas de prazo, garantia e retomada, e o erro na redação aparece justamente na hora de despejar ou cobrar. Para entender o fluxo de análise do escritório, veja a página de atendimento.
Preencha o modelo, anexe o termo de vistoria com fotos e exija a garantia antes das chaves. O contrato de locação bom é o que nunca precisa ser lido de novo: e, quando precisa, resolve.